Podczas nieobecności właściciela lokalu może dojść do pęknięcia instalacji wodociągowej, które jest fatalne w skutkach również dla mieszkań położonych nieco niżej. W takiej sytuacji powstają roszczenia finansowe oraz liczne konflikty między lokatorami budynku wielorodzinnego.
Krajowe prawo niestety nie ułatwia rozstrzygnięcia sporów. Problemem są zróżnicowane poglądy na to, czy właściciel lokalu zalewający swoich sąsiadów powinien odpowiadać za wyrządzone szkody niezależnie od winy (tzn. według zasady ryzyka). Polisa wcześniej wykupiona przez właściciela zalanego mieszkania pozwoli na szybką likwidację szkód nawet wtedy, gdy sąsiad z góry kwestionuje swoją odpowiedzialność za podtopienie.
Najnowsza interpretacja przepisów nie sprzyja poszkodowanym osobom
Odpowiedzialność za zalanie mieszkania to ciekawy przykład zagadnienia, które już od półwiecza wzbudza kontrowersje wśród sędziów oraz teoretyków prawa. Tak ożywiony spór wynika z faktu, że kodeks cywilny (KC) dokładnie nie precyzuje, jak właściciel „zalewającego” lokalu powinien odpowiadać za szkody wyrządzone sąsiadom.
Zgodnie z artykułem 433 KC: „za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec”. Wspomniany przepis ustanawia odpowiedzialność lokatora (np. właściciela lub najemcy), która jest niezależna od jego winy (patrz kodeksowa zasada ryzyka).
Problem polega na tym, że nie wszyscy prawnicy zgadzają się co do zasadności stosowania art. 433 KC w sytuacji związanej z zalaniem lokali. Warto zwrócić uwagę, że analizowany przepis mówi o wylaniu przedmiotu z pomieszczenia. Dosłowna interpretacja art. 433 KC prowadzi do wniosku, że bardziej restrykcyjna odpowiedzialność na zasadzie ryzyka powinna dotyczyć tylko wylewania cieczy z pomieszczeń na ulicę. Przyjęcie takiego stanowiska skutkuje wprowadzeniem odpowiedzialności zalewającego sąsiada na zasadzie winy.
Przez kolejne lata Sąd Najwyższy zajmował zróżnicowane stanowisko w opisywanej kwestii. Możemy się o tym przekonać, analizując orzeczenia SN z sygnaturą 4 CR 1071/58, III CZP 3/69, I CR 295/80 oraz I CKN 1156/99. Obecnie najważniejsza wydaje się uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego (SN) z 19 lutego 2013 roku (sygn. akt III CZP 63/12). Wspomniana uchwała wskazuje, że lokator lub właściciel mieszkania będzie ponosił odpowiedzialność za zalanie sąsiadów tylko wtedy, gdy można mu przypisać winę.
Taka interpretacja przepisów powoduje, że odpowiedzialność za szkody może zostać „przerzucona” m.in. na wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię, administratora budynku albo firmę montującą instalację wodno - kanalizacyjną. Warto dodać, że właściciel mieszkania nie odpowiada za wycieki, które dotyczą wszystkich elementów instalacji centralnego ogrzewania (patrz uchwała SN sygn. III CZP 36/97) oraz elementów instalacji wodno - kanalizacyjnej znajdujących się na terenie części wspólnych budynku (na przykład na klatce schodowej).
W przypadku budownictwa wielorodzinnego granicę odpowiedzialności właściciela wyznaczają zawory odcinające przy pionowych elementach instalacji „wod - kan”. Zakres odpowiedzialności najemcy jest jeszcze węższy i nie obejmuje awarii wynikających ze złego stanu stałych elementów instalacji (np. rur doprowadzających wodę do kabiny prysznicowej). Oczywiście duże znaczenie mają indywidualne okoliczności sprawy (np. złe użytkowanie instalacji z winy najemcy) oraz efekty oględzin wykonanych przez specjalistę.
Polisa mieszkaniowa zadziała niezależnie od winy zalewającego sąsiada
Obecne stanowisko Sądu Najwyższego, które skrytykował m.in. Rzecznik Ubezpieczonych, jest mniej korzystne dla osób poszkodowanych przez sąsiada i zmniejsza skuteczność prywatnych polis OC. Warto bowiem zdawać sobie sprawę, że ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym nie zadziała, jeśli właścicielowi „zalewającego” mieszkania nie będzie można udowodnić winy i przypisać odpowiedzialności za przykre zdarzenie. W takim przypadku poszkodowane osoby nie mogą również domagać się, aby lokator mieszkający wyżej z własnej kieszeni pokrył koszty potrzebnych napraw i remontów (np. obsuszania ścian).
W świetle obowiązującej interpretacji przepisów większe znaczenie zyskują polisy mieszkaniowe. Jedno z takich ubezpieczeń może wykupić właściciel lub najemca lokalu. Osoba wynajmująca mieszkanie ubezpiecza swoje ruchomości (np. sprzęt komputerowy i ubrania) oraz odpowiedzialność cywilną w życiu prywatnym.
Sprawdź, co grozi za zniszczenie wynajmowanego mieszkania
Ubezpieczenie wykupywane przez właściciela lokum dodatkowo chroni mury oraz elementy stałe mieszkania (np. drzwi, okna i pokrycia podłóg). Wiele polis prócz standardowego zakresu ochrony (np. pożar, wybuch gazu), zabezpiecza majątek najemcy lub właściciela „M” przed skutkami zalania. Takie zabezpieczenie działa niezależnie od tego, czy właścicielowi lokalu położonego wyżej można przypisać winę za zalanie sąsiadów.
Ochrona związana z zalaniem lokalu nie jest standardowym elementem polisy mieszkaniowej i czasem może podlegać ograniczeniom. W związku z powyższym osoba zainteresowana ochroną swojego mieszkania przed wodą powinna dokładnie przeczytać ogólne warunki ubezpieczenia (tzw. OWU).